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房企高管年赚上亿,越来越像迢遥的传说

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图片来源@视觉中国 噬懑药业有限公司 钛媒体注:本文来自于棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者丨郭亦非,编辑丨张庆宁,钛媒体经授权发布。 因一封举报信,陷入桃色丑闻的陈军被绿

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    图片来源@视觉中国

    噬懑药业有限公司

    钛媒体注:本文来自于棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者丨郭亦非,编辑丨张庆宁,钛媒体经授权发布。

    因一封举报信,陷入桃色丑闻的陈军被绿地集团开除。这位绿地京津冀事业部营销部负责人还被举报涉嫌贪腐,“拥有9000万元现金”。

    这一金额能够会让他的老板咋舌。

    2019年财报表现,绿地董事长张玉良的年薪只有739.16万元。

    陈军即便异国贪腐走为,平常收入照样能够超过张玉良,其中秘诀不外乎两点:第一是赶上房地产市场的好时候,第二是参与高周转模式下的项现在跟投。

    所谓跟投机制,即房企在拿地时,请求总部高管、一线区域管理层强制出资入伙项现在公司,其他员工自愿参投。房企再配资添杠杆,期待与做事经理人益处高度捆绑。

    跟投机制的核心是寻求自有资金周转效率,从而实现拿地开工、开盘现金流回正的迅速循环。

    这一机制首于2014年的万科、碧桂园,2016年首最先被业界普及效仿,尤其是志在冲击千亿周围的中型房企。

    跟投机制一旦运转通顺,做事经理人往往获得超额分红,甚至有区域总经理年收入过亿元。

    随着房地产市场2019年进入矮潮,高周转模式难以为继,跟投机制最先沦为鸡肋,高管年赚过亿元越来越像是一栽迢遥的传说。

    TOP20房企区域营销负责人林安通知《棱镜》,之前猎头挖人,往往会以新东家能跟投行为诱饵,“现在都不挑这事了。”

    2019岁首,林安曾在一座四线城市担任城市总,带着团队抢到一块地,本身也被上级强制请求跟投了50万元。

    在做项现在盈余测算时,他认为开盘能够卖到8500元/平方米,预估能有12%的项现在净利润率。

    没料到棚改盈余消退,项现在开盘价跌到7400元/平米,“压根不挣钱,老板没太计较,把本金给吾璧还来了”。

    璧还本金已经着实不易,诸众房企的跟投机制并无保底政策。

    比如绿地清晰规定,不设本金保障与利润保证机制;金地则规定,项现在利润与IRR(内部利润率)挂钩,等比例放大利润或承担折本。

    阳光城实走副总裁吴建斌通知《棱镜》,2019年最先房地产市场下走,限购限价政策以及内部融资管理达不到预期,项现在就要促销,就要削价,一削价就会吃失踪利润,甚至末了还会折本。

    “员工幼我资产毕竟有限,若跟投一个项现在亏个几十万,压力就很大。当员工诉苦比较众的时候,老板就要做出选择,调整或者搁置跟投机制。”吴建斌说。

    万科就在2018年第三次修订跟投方案时挑到,不再对跟投人员挑供借款、担保或任何融资便利。

    2019年6月的股东大会上,万科总裁祝九胜公开外示,“万科员工跟投现在都跟不动了,压力挺大的,全国前50强房企中挨近30家,都展现了跟不动的情况。”

    也有房企放慢了跟投步伐。

    比如中南建设财报吐露,2019年共有40个新项现在引入跟投,员工跟投本金总额1.21亿元,占跟投项现在资金峰值的0.059%,而2018年则有81个跟投项现在,本金总额2.36 亿元,占跟投项现在资金峰值的2.59%。

    一位TOP15房企区域高管通知《棱镜》,“跟投最核心的就是保证房企自有资金的周转速度。”

    以某巨头房企为例,其跟投机制奉走“567”法:项现在做到5个月开盘出售,6个月现金回笼,7个月资金收支均衡。

    一旦该模式运转通顺,房企前期投入30%的自有资金拿地,再经过土地抵押拿到信托、银走开发贷等外部融资,即可将自有资金抽离,投入到下一个项现在,实现自有资金的高周转循环。

    跟投资金注入,相等于给项现在挑供现金流声援,缓解了房企的自有资金压力。在市场向上期,跟投几乎是稳赚不赔的营业。

    《棱镜》获悉,一家典型高周转房企的某地级市项现在,2017年上半年清盘时收入7.87亿元,净利润率9.88%,达到7779万元。

    遵命内部规定,该项现在跟投利润又称“收获共享”,分成比例15%,高达940万元。

    上述TOP15房企区域高管通知《棱镜》,区域高管年薪上限是两三百万元,“(跟投)是个很好的激励,帮你实现暴富的梦想。”

    “一个房企区域总拿出几百万元,资金一年循环两次,本金 利润不息投入下一个项现在,倒腾个两三年,跟投上十众个项现在,就能够成为亿万富翁。”这位高管感慨,“这帮人曾经都是打着鸡血干活。”

    清淡而言,强制跟投周围仅限于集团高管,以及区域层面的城市总,公司动态工程、营销、投拓等管理层。

    一位中梁员工通知《棱镜》,未必领导为说相符人心,也为了缩短自身的资金压力,会拿出一些跟投额度分给属下,“一年下来,员工的分红比工资还高。”

    个别房企内部甚至有不走文规定:跟投者能够根据跟投金额,获得内部扣头买房名额,清淡相等于底价的8-9折,网签前能够更名,然后交由出售优先卖出,经过炒房赚一笔,中间赚取的差价等同于跟投的利润率,不再享福跟投的项现在利润分红。

    但未必落袋为安并不容易。

    上述TOP15房企区域高管举例,幼批房企的跟投机制规定:末了项现在清理时才能返还本金,没卖出往的商铺、车位等配套产品还要折价计算,本金能够还请求强制起伏到下一个项现在,何时退出遥不可及。

    倘若房企资不抵债时,员工跟投益处如何保证?

    据每日经济信息报道,2020年4月,福晟卖身于世茂,曾经跟投的数百名福晟员工讨债无门,维权金额高达15亿元。

    世茂给出的方案所以房抵债,或者拿回8折的跟投本金,但都需屏舍跟投利润。

    此前这些跟投员工坐享每年30%的固定利润。

    吴建斌对《棱镜》外示,如何尽快将跟投本金和预期利润及时兑现,这是跟投机制分配上亟待解决的最大题目。

    吴建斌2017年入职阳光城,推出跟投“双赢机制”,规定跟投基金结算期“3 1”年,到期必须结算。

    他泄露,现在“双赢机制“的1号资金池本金已经通盘返还跟投者,对答利润70%-80%的比例也已分红,股东投入资金回报率高达40%旁边。

    一个不能无视的题目是,跟投的参与方不光包括高管、核心员工,还涉及到如何保证公司股东益处。

    2015年金地管理层首推跟投机制时,曾遭到安邦及生命人寿两大股东的指斥。万科的手段是尽量将风险更众迁移到跟投人身上。

    万科公告吐露,2018岁首,其将跟投总额不超过项现在资金峰值的13%,降矮到10%,并竖立劣后利润门槛,比如IRR≤10%,优先向股东分配,再向跟投人员分配;当10%﹤项现在IRR≤25%时,跟投人员与万科按出资比例分配项现在利润;25%﹤项现在IRR:在IRR超过25%后,由跟投人员按其出资比例的1.2倍分享。

    《棱镜》获悉,除2019年最先拿到的新项现在净利润率从10%降矮至8%之外,阳光城对于新买土地的三条底线至今未有调整,其中一条就是股东年化资金回报率不矮于30%。

    当房地产市场处于矮谷期,项现在IRR做到10%并不容易,甚至能够折本。跟投自然不再受到追捧,但房企照样期待高管不息参与。

    《棱镜》自业妻子士处获悉,有些房企规定高管参与跟投,还为跟投人员添上3-4倍的配资杠杆,杠杆年利率10%旁边,以期添大绑定力度,倒逼高管将项现在IRR做到10%以上。年份好时,添大杠杆能够获得超额回报,但赶上矮谷期,则会成为沉重的义务。

    龙湖董事长吴亚军曾经说过,在走业上走周期,跟投模式激励是很足够的,但在下走周期,它对于做事经理人的珍惜却是不足的。

    但在吴建斌望来,跟投现在照样是最好的激励机制,“相通于改革盛开初期在乡下实走的联产承包义务制,员工只有投了钱,才会真实望重项现在益处最大化。倘若只是岁暮拿绩效奖金,(激励)造就没那么好”。

    房企的掌舵者照样不愿屏舍跟投机制,而是期待一向完善之。

    5月15日,万科再次细化修订项现在跟投方案,首次挑出跟投遮盖包括旧改项现在、优等土地清理项现在、大型复杂综相符体项现在、海外项现在等营业,以及近年来开展的非开发营业,如物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、哺育、企业服务、食品营业等,跟投人员持有项现在权好比例不得超过10%。

    不得不承认的是,跟投机制的黄金时代已经远往。

    “现在公司请求吾们跟投,越来越像是强制集资了。”众位房企高管对《棱镜》诉苦说,“倘若吾不批准的话,领导能够就会给吾穿幼鞋。”

    注:答被访者请求,林安为化名

    5月18日,驿公里智能宣布正式完成C轮系列融资,本次投资方分别为人保股权、大钲资本、锴明资本。C1轮由人保股权投资2亿元、C2轮由大钲资本领投2亿元,C3轮由锴明资本投资3000万美金,总金额超过6亿元人民币。

      全国政协委员、央行副行长陈雨露:

      周三(5月27日),美国国务卿蓬佩奥(Mike Pompeo)宣布香港不应再被视为自治区后,中美之间的紧张局势愈发紧张,黄金受到提振从低点强势回升。

      财联社(上海,记者 吴丹)讯,证券从业者炒股屡禁不止,罚单也是每每浮现!在13年时间里买入5000万元股票亏损14万还被罚8万,国元证券一证券营业部总经理显然是“赔了夫人又折兵”。

发表时间:2020-05-28 | 评论 () | 复制本页地址 | 打印

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